Le marché immobilier canadien a été alimenté par la flambée des ventes de maisons et l’augmentation des activités de refinancement. Selon les données récentes d’Equifax, le volume de nouveaux prêts hypothécaires a augmenté de 41 % sur 12 mois et la valeur totale, de 70 %. Le trimestre précédent avait été très performant. La valeur moyenne des nouveaux prêts hypothécaires a augmenté de 20 % par rapport à la même période l’an dernier, ce qui reflète la forte hausse du prix des maisons.
Bien que la récente modification réglementaire des prêts hypothécaires à quotité de financement majorée soit un pas dans la bonne direction, nous doutons qu’elle ait une incidence notable sur l’activité globale compte tenu de la diminution du nombre de prêts hypothécaires assurés au moment de leur octroi. En fait, au cours de la dernière année, la grande majorité de la croissance des soldes hypothécaires provenait du segment des prêts non assurés.
Ainsi, malgré la hausse rapide des prix, de plus en plus d’acheteurs peuvent obtenir la mise de fonds nécessaire de 20 % (ou plus) pour être admissibles à un prêt hypothécaire ordinaire.
Une autre évolution intéressante pendant la pandémie de COVID-19 a été la modification de la composition de l’offre de prêts hypothécaires, les prêteurs non traditionnels (prêteurs privés et sociétés de placement hypothécaire) perdant des parts de marché au profit des banques.
Nous croyons qu’une grande part de la sous-performance des prêteurs non traditionnels est due à la sortie du marché des petits acteurs détenant moins de capital depuis le début de la crise.
Les acheteurs d’une première propriété attirés par les faibles taux d’intérêt hypothécaires. Il ne fait aucun doute que les faibles taux d’intérêt ont motivé la flambée du marché immobilier.
Les acheteurs d’une première propriété ont été à l’origine de la reprise du marché de l’habitation en 2020
Selon les données Equifax, au T1 2021, les propriétaires existants sont devenus une source importante d’activité.
Alors que le montant moyen des prêts hypothécaires a augmenté de près de 19 % pour les acheteurs d’une première propriété au T1, les paiements mensuels n’ont augmenté que de 3,7 %. L’abordabilité est demeurée constante malgré la hausse rapide des prix.
Toutefois, à plus long terme, on craint que la hausse de la valeur des prêts hypothécaires dans les régions à faible revenu représente un défi lorsque les taux d’intérêt augmenteront.
L’une des indications de la volonté accrue d’entrer au plus vite sur le marché pendant que les taux d’intérêt sont bas est une augmentation des « cadeaux ». Dans certains cas, les acheteurs d’une première propriété ont augmenté leur mise de fonds grâce à des cadeaux en argent de leur famille ou en tirant parti d’un garant.
Equifax a examiné le comportement de crédit des parents lorsqu’un de leurs enfants achète sa première propriété. L’analyse révèle que davantage de parents ont utilisé leur crédit personnel pour apporter une aide financière à leurs enfants lors de l’achat de leur première propriété en 2020.
L’analyse portait sur l’augmentation des soldes des marges de crédit ou les nouveaux prêts personnels de 50 000 $ et plus. La proportion d’acheteurs canadiens ayant reçu un soutien est passée de 4,7 % en 2019 à 5,5 % en 2020. Les hausses sont particulièrement dignes de mention dans les régions où le marché immobilier était relativement au ralenti en 2019; citons notamment la hausse récente des prix à Calgary, Vancouver, Ottawa et Winnipeg.
Le marché a été gouverné par des taux d’intérêt hypothécaires bas et les changements de style de vie – et non pas par les opérations immobilières de vente-achat. Trois grandes tendances ont donc été observées :
Le fait que les faibles taux d’intérêt et l’épargne excédentaire aient alimenté le marché immobilier canadien est une bonne nouvelle à court terme, mais des inquiétudes se font sentir à mesure que la Banque du Canada change de position.
Malgré des hausses de taux relativement faibles en 2017 et 2018, les données de l’époque montraient des répercussions immédiates sur les consommateurs. Le pourcentage de personnes qui payaient leur carte de crédit au complet chaque mois avait fortement diminué, ce qui témoigne nettement de contraintes de liquidité.
Cela était particulièrement vrai pour les personnes qui avaient une marge de crédit hypothécaire importante — généralement avec des taux d’intérêt variables — car elles devaient effectuer des paiements mensuels plus élevés lorsque les taux augmentaient. Cette situation a entraîné des faillites et des défauts de paiement plus élevés pour les emprunteurs plus âgés.
Avec les signes de refroidissement qui apparaissent ce printemps sur le marché immobilier canadien, l’attention se tournera rapidement vers l’impact sur les prix.
Les marchés des banlieues qui ont bondi au cours de la dernière année, et l’achat de chalets, seront probablement les premiers à ralentir. L’impact réel deviendra évident lorsque les taux d’intérêt hypothécaires augmenteront en 2022.
Dans la mesure où la Banque du Canada commencera à augmenter ses taux au milieu de l’année 2022 comme nous nous y attendons, la trajectoire de resserrement sera probablement assez graduelle pour permettre au marché immobilier de s’ajuster à un rythme sain. Par conséquent, les taux de défaillances et de faillites devraient revenir aux niveaux d’avant la COVID-19 d’ici le début de 2022.
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Ces renseignements ont été publiés initialement pour Equifax Canada en collaboration avec la CIBC.
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